Nhà đầu tư lâu năm chỉ ra 3 hệ lụy khi giá đất tăng phi mã liên tục

Lê Quốc Kiên là doanh nhân kiêm nhà đầu tư bất động sản có nhiều năm kinh nghiệm, hiện đang sinh sống tại TP.HCM. Anh cho rằng, dưới ảnh hưởng của lạm phát, giá đất tăng khiến chi phí nhà cũng tăng theo. Trong khi đó, thu nhập của đa số người lao động không tăng, thậm chí còn giảm đi.

Điều này sẽ làm nản lòng người kinh doanh, khiến họ buộc phải chuyển hướng. Khi đó, nhiều khả năng họ sẽ tận dụng vốn vào kinh doanh đầu tư bất động sản. Giá tăng cũng tạo nên tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của những người lao động thuộc nhóm ngành khác. Họ sẽ có khuynh hướng bỏ việc, hoặc lơ là công việc, để dồn thời gian tâm trí vào nhà đất.

Theo vị doanh nhân này, có 3 hệ lụy xã hội xảy ra sau khi giá đất tăng phi mã:

Với bất động sản đáp ứng nhu cầu thực

Giá nhà tăng cao, trong khi thu nhập giữ nguyện, thậm chí giảm sẽ khiến những người có nhu cầu thực sự rất khó mua nhà. Ngân hàng vẫn sẽ hỗ trợ khoản vay cho phân khúc bất động sản này, nhưng sẽ định giá thận trọng, thấp hơn 15-20% giá thị trường.

Chẳng hạn, nhà phố trung tâm khi định giá lại tăng không quá 5%, trong khi thực tế thị trường giao dịch tăng 15%. Bên cạnh đó, họ cũng kiểm soát chặt hơn nguồn thu nhập trả nợ của người đi vay, và tính tăng thêm khoản dự phòng bên cạnh ảnh khoản phải trả nợ và chi phí sinh hoạt

Với bất động sản có pháp lý "yếu"

Hiện tại, bất động sản nghỉ dưỡng - du lịch đang khó đầu tư, dù du lịch đang dần hồi phục. Một phần là do tính pháp lý chưa rõ ràng, thêm các tranh cãi về cam kết lợi nhuận cho thuê. Ngoài ra chi phí xây dựng tăng cao cũng khiến các chủ đầu tư đau đầu. Mặt khác, việc kiểm tra và kiểm soát trái phiếu huy động doanh nghiệp cũng như siết tín dụng với loại hình này cũng sẽ khiến các dự án khó về đích.

Với bất động sản có tính đầu tư

Doanh nhân Lê Quốc Kiên nhận định, giá đất vùng ven, miền núi tăng nhiều hơn ở trung tâm, nhưng chủ yếu để không nhiều, ít được khai thác. Thanh khoản phân khúc này chậm hơn nhiều nhóm bất động sản hướng đến nhu cầu sử dụng thật, đặc biệt với các nhà đầu tư F1, F2 - những người mua lẻ lại từ các miếng đất to được phân nhỏ.

Nhiều người nghĩ giá đất tăng cao ở tỉnh sẽ giúp người dân địa phương hưởng lợi, nhưng thực tế thì không hẳn. Mảnh đất của họ có thanh khoản, nhưng họ cũng chỉ được hưởng 10 - 15% chuỗi tăng giá.

Chẳng hạn, giá bất động sản tăng từ 2 - 7 tỷ trong 2 năm, người dân địa phương chỉ bán được 2,5 tỷ là cùng. Khoảng cách kia là do  dân đầu tư mua đi bán lại lẫn nhau qua 3-4 lượt. Dù vậy, đa số là sự hiểu nhầm về chênh lệch giữa "giá đất gốc mảnh to" của dân địa phương với "giá đất thành phẩm miếng nhỏ" được phân lô lại.

Nếu nhà đầu tư mua đất của bà con nông dân 2,5 tỷ/ha, sau đó làm pháp lý hạ tầng, rồi chi phí bán hàng ôm hàng, giá vốn tăng lên 4 tỷ/ha. Sau khi phân lô, họ bán giá 600-700 triệu đồng/1000m2, doanh thu đạt 6-7 tỷ/ha.

Phải hiểu rằng, doanh thu 6-7 tỷ của "Tổng các miếng đất thành phẩm nhỏ" không đồng nghĩa với việc "Giá đất gốc mảnh to" của dân địa phương cũng đã tăng lên 6-7 tỷ. Đây là điều mà dân môi giới hay quảng cáo cho người mua là gấp 3-4 lần trong vài năm. Người dân địa phương cũng không rõ điều này, lấy luôn giá bán lẻ đất phân lô mà bán đất của mình nên thanh khoán kém.

Vị doanh nhân này nói thêm: "Người nông dân cả đời chỉ biết làm nông vất vả, tự nhiên có cục tiền rơi vô đầu sẽ dễ dẫn đến nhiều thói hư tật xấu cho bản thân và con cái họ. Và cũng chính họ, sau khi bán đi mảnh đất một thời gian và đã tiêu xài kha khá tiền (xây nhà, mua sắm, hưởng thụ), không biết làm nghề gì khác để có tiền, lại tìm mua mảnh đất khác để canh tác kiếm thu nhập.

Lúc này, miếng đất có chất lượng tương đương miếng đã bán (vị trí, diện tích) thì giá cũng tăng gấp đôi, bắt buộc phải đi những vùng xa hơn hoặc chấp nhận mua những miếng đất có diện tích nhỏ hơn so với ban đầu".

Bài viết tổng hợp theo quan điểm cá nhân của tác giả.

Theo VnExpress

Xem thêm: Nhà đầu tư đấu giá đất: Hiếu thắng đu đỉnh, tưởng kiếm lời ai ngờ lỗ chổng vó