Nghịch lý thị trường bất động sản 2022: Trong tay có vài lô đất nhưng không ai có tiền

Hai năm qua, dù dịch bệnh COVID-19 gây ảnh hưởng nhiều, thị trường bất động sản vẫn vô cùng sôi động. Nhìn lại việc người người nhà nhà đổ xô đi mua đất, tôi nhận ra nhiều nghịch lý đáng chú ý.

Giá nhà tăng mạnh nhưng thanh khoản chậm

Từ tháng 10/2021 đến nay, hậu "bình thường mới", chỉ có nhà phố là giữ giá, còn thị trường đất vùng ven và các tỉnh thành khác đã tăng mạnh. Đơn cử như giá đất vùng ven như quận 9 (cũ), Hóc Môn, Củ Chi tăng 10% đến 20% (ví du: 106 m2 đất quận 9 trước dịch giao dịch 4,8 tỷ thì nay rao 5,5 tỷ đồng; đất Củ Chi 220 m2 trước dịch 2,8 tỷ nay rao 3,6 tỷ đồng; 500 m2 từ 3,4 tỷ lên 4,4 tỷ, 222 m2 đất Hóc Môn trước 3,5 tỷ nay rao 4,2 tỷ đồng).

Nghịch lý ở đây là tuy mặt bằng giá đã lên cao, nhưng tính thanh khoản rất chậm. Cụ thể:

- Người bán tăng giá vì tính phần "trượt giá", phát triển hạ tầng cũng như lợi nhuận. Trong khi đó, người mua lại kỳ vọng giá giảm hậu dịch bệnh và chờ mua giá thấp. Người bán nếu không giữ áp wljc vay sẽ không giảm giá, thậm chí còn tăng vì kỳ vọng sẽ lập mốc giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện ở người bán bị áp lực ngân hàng hoặc muốn hồi vốn nhanh.

- Giá đất tỉnh tăng vì người bán đất lớn sau lấy giá bán đất lẻ của người mua trước làm giá. Chẳng hạn, nhà đầu tư A mua lô đất 1 ha với giá 3 tỷ đồng. Sau khi phân lô, họ bán đất lẻ 1000 m2 giá 600 - 900 triệu/lô đất. Những người ôm đất lớn khác gần đó lấy luôn giá 600-900 triệu đồng mỗi 1.000 m2 này làm giá bán đất lớn của họ. Điều này làm mặt bằng giá tăng 2-3 lần, nhưng vì tăng quá nhiều như vậy lại làm người mua mới chùn tay.

Ai cũng có bất động sản nhưng không phải ai cũng có tiền

Theo tôi, đa phần nhà đầu tư đã dồn tiền mua bất động sản từ giữa năm 2020. Đến năm 2021, khi dịch diễn biến phức tạp hơn, hầu như mọi người quyết định giữ đất. Chưa kể, họ còn lo ngại rủi ro lạm phát giá cao, lại thêm tin về việc phát triển cơ sở hạ tầng, nên lại đổ tiền vào mua thêm.

Vì thế, trừ những ai đã chốt được hàng và tiếp tục tái đầu tư bất động sản thì hầu hết đang gặp khó. Đến thời điểm này, nhiều nhà đầu tư đã cạn tiền, nguồn vay ngân hàng cũng đã gần "hết room", và bắt đầu xuất hiện nghịch lý "Ai cũng sở hữu tài sản, nhưng không ai có tiền".

Bài toán khó hay thanh khoản

Nửa cuối năm 2022, tôi đự đoán giá bất động sản có thể tăng nhờ 3 yếu tố:

- E ngại lạm phát tiếp tục tăng cao.

- Việc triển khai phát triển hạ tầng của nhà nước.

- Dòng tiền từ sản xuất kinh doanh chưa quay trở về hoạt động sản xuất kinh doanh do nền kinh tế còn tiềm ẩn quá nhiều rủi ro.

Đổi lại, việc thị trường hạ nhiệt, mặt bằng chung giá giảm cũng có thể ảnh hưởng bởi:

- Nhà đầu tư cạn tiền, không còn vốn để mua thêm.

- Việc "thanh khoản" ra hàng để chốt lời thu tiền về (do khoảng cách quá xa giữa giá kỳ vọng bán và kỳ vọng mua, bên cạnh việc ai cũng cạn tiền thì lấy ai mua thêm), và nguy cơ lãi suất ngân hàng có thể tăng để kiềm chế lạm phát.

Với những nhà đầu tư lâu năm, có nhiều vốn, họ sẵn sàng ôm thêm tài sản 3-5 năm nữa. Dòng tiền đầu tư có thể tiếp tục chạy từ chỗ cao đã chốt lời về chỗ trũng xa xa giá còn rẻ và hi vọng tài sản tăng gấp nhiều lần. Trong khi đó, những người có vốn mỏng đành phải bán tháo vì gánh nặng tài chính. Nhà đầu tư kiểu này dễ quay về những vùng gần trung tâm hơn, lợi nhuận ít hơn nhưng dễ "thanh khoản" hơn để đề phòng rủi ro "mất thanh khoản".

*Bài viết tổng hợp theo chia sẻ của tác giả Lê Quốc Kiên (TP.HCM), người có nhiều năm làm việc trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.

Theo VnExpress

Xem thêm: Nhẹ dạ cả tin, nhà đầu tư tay ngang vay tiền lao vào sốt đất giờ ngắc ngoải mắc cạn