Tất tần tật những điều cần biết về đặt cọc khi mua bán nhà đất

Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

Trong mua bán nhà đất, tuy đặt cọc không phải là thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật, nhưng lại là khoản giao dịch cần thiết. Đặt cọc là thỏa thuận của hai hoặc nhiều bên khi tham gia vào giao dịch, thường để đảm bảo cho việc kết giao hợp đồng. Trong quan hệ hợp đồng song vụ, các bên đều có quyền và nghĩa vụ với nhau, nếu một bên vi phạm có thể gây thiệt hại cho bên còn lại, do đó các bên thường đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện đúng nghĩa vụ.

Tài sản đặt cọc có thể là tiền, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Nguyên do là vì bên đặt cọc phải giao tài sản cho bên nhận đặt cọc, nên tài sản đặt cọc phải là tài sản dễ chuyển giao, bảo quản. 

Hợp đồng đặt cọc được thể hiện dưới hình thức nào?

Trước kia, theo Điều 358 Bộ luật dân sự cũ, hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự 2015 lại không có quy định cụ thể hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện dưới hình thức nào. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên tiến hành đặt cọc mà không lập văn bản, có thể do quen biết hoặc tin tưởng lẫn nhau nên chỉ thỏa thuận bằng miệng. 

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Hiện tại, người dân chỉ cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Dù vậy, để tránh tranh chấp hoặc rủi ro không đáng có, các bên vẫn nên công chức hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc.

Đặt cọc mua nhà

Như đã nói phía trên, khi mua nhà thì việc đặt cọc không phải là bắt buộc, chỉ là biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nếu các bên có thỏa thuận đặt cọc thì đây là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán để giao kết hay thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên. Mức đặt cọc cũng không được quy định rõ ràng, tuy nhiên nếu đặt cọc càng lớn thì việc ràng buộc nghĩa vụ các bên trong hợp đồng càng chặt chẽ.

Mức phạt nếu không thực hiện theo giao kết hoặc hợp đồng

Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

"Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc, hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó. Tuy nhiên, cần đảm bảo kiện nội dung thỏa thuận không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội.

Trong trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền, không thỏa thuận đặt cọc hoặc không ghi từ "đặt cọc" thì không bị phạt cọc. Việc đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc sẽ được coi là "tiền trả trước". Trả trước là khoản tiền thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nếu vi phạm thì khoản tiền được xử lý như sau:

- Nếu bên đưa tiền từ chối giao kết hay thực hiện hợp đồng: Tiền trả trước được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết hay thực hiện hợp đồng: Trả lại tiền trả trước, không chịu phạt đặt cọc trừ khi có thỏa thuận khác.

Người dân cần hết sức lưu ý về vấn đề đặt cọc, bởi trên thực tế có trường hợp muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.

Theo Ngô Thu Thảo/Luật Minh Khuê

Xem thêm: Sắp có loạt thuế nhà đất mới, liệu có hết đường đầu cơ bất động sản?