Ngân hàng siết tín dụng bất động sản, doanh nghiệp liệu có lao đao?

Trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước luôn phát đi cảnh báo và kiểm soát chặt hoạt động cho vay tín dụng bất động sản, đồng thời yêu cầu các ngân hàng dành một tỷ lệ nhất định trong tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực này nhằm giảm rủi ro. Vì vậy, tăng trưởng cho vay với lĩnh vực bất động sản đã dần hạ nhiệt, từ mức trên 26% trong năm 2018, còn 12% trong năm 2020 và duy trì ở mức này trong năm 2021.

Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng tại Việt Nam cũng đã có động thái cứng rắn nhằm siết tín dụng bất động sản. Cụ thể, vừa qua, Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) đã ra thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận. 

Theo thông báo này, Techcombank sẽ tạm ngừng các hoạt động giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa có và đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3.

Các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1/4.

Gần đây hơn, Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) cũng ban hành công văn tới toàn hệ thống về việc sẽ không cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản từ nay đến hết tháng 6/2022. Thay vào đó, ngân hàng này sẽ tập trung tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics…

Cùng xu hướng này, các đơn vị như Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình cũng đã hạn chế cho vay vốn bất động sản từ năm 2021.

Theo lẽ thông thường, việc ngân hàng siết tín dụng bất động sản sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường bởi các doanh nghiệp dù có tài chính mạnh tới đâu chắc chắn cũng cần mượn sức từ ngân hàng để có đủ khả năng thực hiện các phi vụ kinh doanh. Trong bối cảnh bị siết như hiện nay, doanh nghiệp lớn phải chuyển hướng tìm nguồn khác, trong khi doanh nghiệp có tài chính yếu hoặc doanh nghiệp nhỏ sẽ rất khó khăn vì không xoay được vốn.

Thực tế cho thấy, ngay sau khi các ngân hàng có động thái “siết” tín dụng vào bất động sản, nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp trong ngành lo ngại sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, bởi phần lớn nhà đầu tư hiện nay sử dụng đòn bẩy tài chính.

Chia sẻ về điều này, các chuyên gia tài chính nhận định, việc tạm dừng giải ngân cho vay bất động sản sẽ ảnh hưởng mạnh nhất đến những người đang dùng đòn bẩy tài chính lớn với kỳ vọng bất động sản năm 2022 sẽ tăng trưởng mạnh. Đây có thể là doanh nghiệp hoặc các nhà đầu tư lớn, những người đầu tư bất động sản theo kiểu lướt sóng.

Nguyên nhân là do những khu vực sốt đất, giá đất tăng nóng hoặc những dự án không có giấy tờ pháp lý 'chuẩn' sẽ khó lòng tiếp cận vốn vay ngân hàng như trước.

Bản thân các ngân hàng cũng rất sợ rủi ro pháp lý và rủi ro nợ xấu như trong quá khứ, nên việc thẩm định dự án, thẩm định tài chính của doanh nghiệp bất động sản cũng phải làm rất chặt chẽ.

Dù vậy, điều đó không có nghĩa là những người muốn vay vốn mua nhà để ở sẽ bế tắc. Chẳng hạn, với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) vẫn cho các dự án đầu tư xây dựng chung cư, khu dân cư có pháp lý hoàn chỉnh, liên kết với ngân hàng thương mại để được cấp vốn vay rồi bán trên thị trường, thì khách hàng vẫn có thể được ngân hàng tiếp tục được vay tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở của người dân.

“Các doanh nghiệp lớn kỳ vọng dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, song tác động lên nhóm này là không lớn. Còn đối với những nhà đầu tư dài hạn, nhóm có dự trù tài chính tốt, sẽ không bị ảnh hưởng nhiều, bởi họ đã có kế hoạch dài hơn”, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nói.

Chia sẻ ở góc độ doanh nghiệp, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, ông Ngô Đức Sơn cho biết,

việc doanh nghiệp sử dụng vốn của ngân hàng để phát triển dự án là câu chuyện cực chẳng đã, bởi chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp Việt Nam rất cao, tùy thuộc theo điều kiện đảm bảo và tiến độ giải ngân. Đây cũng chính là một trong những lý do khiến doanh nghiệp Việt yếu kém, kinh doanh không có lãi bằng các đơn vị phát triển của nước ngoài.

“Nếu tất cả đều không được vay hoặc điều kiện vay khắt khe thì rủi ro sẽ ít hơn, thị trường sẽ tự điều tiết. Như vậy, sẽ không còn hiện tượng huy động vốn của khách hàng bằng việc bán lúa non, mà sẽ là sân chơi của doanh nghiệp thực sự có tiềm lực tài chính ổn định”, ông Sơn nói.

Đồng ý với ý kiến của ông Sơn, nhiều chuyên gia bất động sản cũng nhận định, việc kiểm soát dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản của Ngân hàng nhà nước được cho là động thái nhằm giảm thiểu nguy cơ bong bóng bất động sản, ngăn chặn đầu cơ, giảm thiểu nợ xấu để tránh đi theo “vết xe đổ” của tập đoàn bất động sản Evergrande (Trung Quốc). Đồng thời đây cũng là nỗ lực của Chính phủ trong việc giảm bớt khoảng cách giữa người mua và người bán bất động sản, để giấc mơ có nhà, đất của người thu nhập thấp trong xã hội trở thành hiện thực nhanh hơn.

Các chuyên gia cũng cho rằng, năm  2022 thị trường bất động sản trong nước nhiều khả năng thiết lập mặt bằng giá mới. Đồng thời, do các tác động nặng nề của đại dịch COVID -19 lên nhiều ngành nghề kinh doanh và nền kinh tế cũng khiến cho các nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền vào nhóm tài sản nhà, đất và các loại hình bất động sản gắn liền với đất để tìm kênh trú ẩn an toàn trong năm 2022.

Ngoài ra, sau giai đoạn thị trường bất động sản "đóng băng" vì phong tỏa năm 2021, nhờ nỗ lực phủ vaccine nhanh ở khắp các tỉnh thành cùng với chiến lược mở cửa nền kinh tế sống chung với dịch bệnh, tần suất hoạt động của nhà đầu tư BĐS sẽ rộng hơn nên năm 2022 bất động sản vùng ven sẽ trỗi dậy và “sốt hơn”.

Xem thêm: Chuyên gia bất động sản giải đáp 6 câu hỏi thường gặp khi mua nhà lần đầu tiên