Làm sao để mua đất đang thế chấp an toàn: Rủi ro tuy có nhưng hoàn toàn có thể tránh được

Với nhiều người, họ chỉ muốn mua đất, mua nhà ở những nơi có tính pháp lý rõ ràng, sổ đỏ, sổ hồng dễ sang tay. Hầu hết người dân đều tâm niệm rằng, mua đất thế chấp sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro và thiệt nhiều hơn lợi. Tuy nhiên, trên thực tế, những rủi ro đó có thể sẽ không xảy ra, nếu họ nắm rõ cách mua đất thế chấp an toàn. Cần lưu ý, mua đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều kiện chuyển nhượng đất thế chất

Điều kiện với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi có đủ các điều kiện:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).

- Đất không  có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất (đất còn thời hạn đối với loại đất có thời hạn).

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thông thường, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần đáp ứng điều kiện gì. tuy nhiên, họ vẫn phải đảm bảo mình có có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ đủ 18 tuổi và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi).

Có một số trường hợp người nhận không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đó là trường hợp  quy định tại Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013 (phổ biến nhất là không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp).

Một số điều kiện riêng

Khoản 8 Điều 320, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì cần được bên nhận thế chấp đồng ý. Nếu bên nhận thế chấp là ngân hàng thì thường đơn vị này hiếm khi đồng ý, còn là cá nhân thì dễ thỏa thuận hơn. Nếu người nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng thì bản chất người nhận chuyển nhượng "thế chỗ" bên thế chấp.

Bí quyết mua đất đang thế chấp an toàn

Mua đất khi bên nhận thế chấp đồng ý chuyển nhượng

Khi bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng có thể hoàn toàn yên tâm. Thủ tục chuyển nhượng như sau:

- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

- Khai thuế, phí chuyển nhượng.

- Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai (đăng ký sang tên).

Bước 2 và 3 cần thực hiện cùng lúc và cùng nhau nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng.

Đặt cọc cao để giải chấp

Có một số hợp đồng thế chấp có thể không có điều khoản cho phép chuyển nhượng, nhưng bên  thế chấp có thể trả trước để rút Sổ đỏ, Sổ hồng. Người thế chấp muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp thường đang rất cần tiền, nên mua đất này sẽ có ưu điểm là giá rẻ nhưng thủ tục pháp lý khá phức tạp. Các bên có thể thực hiện theo quy trình sau:

- Đặt cọc: Bên đặt cọc (người định mua) đặt cọc cho bên thế chấp với số tiền bằng khoản tiền người có đất đang nợ. Ngay cả trong cách 1 vẫn nên đặt cọc cao để bảo đảm người có đất phải bán đất cho mình.

Cần cọc cao là để các bên có đủ tiền để giải chấp (tức đủ tiền rút sổ đỏ, sổ hồng về). Ngoài ra, đặt cọc cao đồng nghĩa với mức phạt cọc cao nên bên nhận đặt cọc ít có khả năng không bán hoặc bán cho người khác. Đây vừa là cách để trả nợ và tiến hành giải chấp hợp pháp, vừa là biện pháp bảo đảm bên nhận đặt cọc phải chuyển nhượng cho mình.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trả nợ, rút sổ đỏ và giải chấp (tức xóa đăng ký thế chấp). Chuyên gia lưu ý, người mua nên đi cùng người thế chấp khi thực hiện các thủ tục này.

- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. 

- Khai thuế, phí chuyển nhượng.

- Đăng ký biến động (đăng ký sang tên sổ đỏ).

Theo Khắc Niệm, luật sư Nguyễn Văn Tuấn/ Luật Việt Nam

Xem thêm: Sang tên Sổ đỏ cho con: Cha mẹ băn khoăn nên tặng cho hay thừa kế?