Bất động sản farmstay nhen nhóm trở lại: Có thực là "con gà đẻ trứng vàng" hay tiềm ẩn nhiều rủi ro?

Farmstay là gì?

Farmstay là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nở rộ trong vài năm trở lại đây, được du nhập từ nước ngoài như homestay hay staycation. Farmstay là sự kết hợp giữa "farm" - nông trại và "homestay" - kinh doanh lưu trú, bắt đầu xuất hiện vào năm 1980 tại Italy. Tại một số nước trên thế giới, đây là mô hình kết hợp giữa không gian nghỉ dưỡng thôn quê thanh bình và cơ sở vật chất hiện đại, tiện nghi.

Những dự án bất động sản farmstay thường được xây dựng ở ngoại ô thành phố, nông thôn, những nơi có không gian rộng thoáng hoặc gần gũi với thiên nhiên. Nói cách khác, đây là mô hình du lịch trên đất trang trại hoặc đất rừng, kết hợp với khám phá văn hóa, bản sắc vùng miền đất nước. 

Tại Việt Nam, mô hình này còn khá mới và có sự biến thể nhất định. Cụ thể, farmstay Việt Nam đa phần tập trung vào giải trí và nghỉ dưỡng hơn là trải nghiệm sản xuất và sinh hoạt cùng người nông dân.

Farmstay và homestay có gì khác nhau?

Farmstay và homestay là mô hình du lịch xuất phát từ nước ngoài, bắt đầu xuất hiện và phát triển mạnh ở Việt Nam vài năm gần đây. Tất nhiên, hai loại hình du lịch này có một số điểm khác nhau:

- Farmstay là du lịch gần gũi với trang trại, nông thôn, trải nghiệm cuộc sống với bà con nông dân. Homestay thường là nơi yên tĩnh có vị trí đẹp như ven biển, ven sông, chủ yếu để nghỉ ngơi và xả stress.

- Farmstay thường chỉ xuất hiện ở vùng quê hoặc đồi núi, những nơi có diện tích đất trang trại hoặc đất rừng rộng rãi, phù hợp trồng trọt, chăn nuôi. Homestay phát triển đa dạng hơn, có thể ở trung tâm thành phố lớn cho đến vùng sâu, vùng xa.

Đầu tư farmstay có rủi ro không?

Ở nhiều nước trên thế giới như Italia, Mỹ, Nhật Bản,... mô hình farmstay kết hợp nông trại truyền thống và du lịch - nghỉ dưỡng rất được săn đón. Việt Nam vốn là nước nông nghiệp, có nhiều lợi thế khai thác loại hình du lịch nông trại này như bản sắc dân tộc, truyền tải được văn hóa, đời sống bản địa... Tuy nhiên, đây là mô hình mới, chưa có tính pháp lý rõ ràng và còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ.

Không ít lần, dân tình rộ lên đầu tư farmstay vì được môi giới giới thiệu đây là mô hình "gà đẻ trứng vàng", "mô hình siêu lợi nhuận". Nhiều dự án farmstay được quảng cáo với những ưu đãi và lợi nhuận hấp dẫn như được cấp sổ đỏ, lãi cao, được hỗ trợ mua lại đất vườn với giá cao hơn,...

Loạt dự án farmstay với lời mời chào hấp dẫn 

Theo báo Đầu tư, hồi cuối năm 2020, ở Hòa Bình có dự án Hòa Bình Ohaha chào mời đầu tư farmstay với nhiều ưu đãi. Chủ đầu tư dự án cam kết sau 3 năm được cấp sổ đỏ, người đầu tư được nhận 15 kg rau sạch/tháng, lợi nhuận cho thuê là khoảng 50 triệu đồng/năm đối với chương trình đầu tư nghỉ dưỡng kéo dài 10 năm. Thậm chí, họ còn khẳng định sẽ mua lại đất vườn bằng mức giá 124% giá ban đầu nếu không làm được sổ đỏ.

Một dự án bất động sản khác là  Farmstay G7 (Hồ Tràm, Bà Rịa - Vũng Tàu) cũng có lời "mời chào" hấp dẫn. Dự án có diện tích 200 ha, bán lẻ đất nền rộng 1.000 m2 với giá 1,5-1,7 triệu đồng/m2, "cho phép" người mua xây nhà homestay và làm vườn. Chủ đầu tư khẳng định khách hàng đầu tư được hưởng lợi nhuận lên đến 50 triệu đồng/năm từ chương trình đầu tư homestay phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái, ngoài ra còn sinh lời từ nông sản trồng trên dự án.

Bên cạnh các dự án farmstay tự phát, thị trường còn tồn tại không ít dự án farmstay của các chủ đầu tư tại nhiều tỉnh, thành phố lớn như Hòa Bình, Thái Nguyên, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Long An, TP.HCM... Do đại dịch COVID-19, nhiều dự án farmstay đã tạm ngưng hoạt động, nhưng hiện tại đã nhen nhóm trở lại sau khi dịch bệnh được kiểm soát.

Chuyên gia cảnh báo nhiều rủi ro

Trái ngược với sự lạc quan của chủ dự án và các nhà đầu tư về mô hình "gà đẻ trứng vàng", chuyên gia bất động sản cho rằng farmstay còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Farmstay kì thực là kinh doanh bất động sản kết hợp du lịch và nông nghiệp, là một mô hình mới. Mô hình này chưa được kiểm nghiệm về cách vận hành, tỷ suất lợi nhuận, cũng chưa có khung pháp lý điều chỉnh.

Chẳng hạn, nhiều dự án farmstay đều sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thời gian sử dụng chỉ là 50 năm. Chủ dự án hay khách mua dự án cũng chưa được phép xây dựng nhà ở, khi mua cũng chỉ là hợp đồng và cam kết hỗ trợ làm sổ đỏ, không có gì chắc chắn.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS. Đặng Hùng Võ từng nhận định về vấn đề này: "Tính pháp lý của farmstay chưa rõ ràng, sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. Tôi không thể có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không. Điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu chủ đầu tư có uy tín, năng lực không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì? Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại".

Luật sư Hoàng Bảo Thắng, đoàn Luật sư TP Hà Nội thì cho hay: "Mục đích sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp là trồng nông sản, trồng rừng, trong khi farmstay có cả lưu trú, kho bãi, xưởng chế biến và diện tích thương mại... Vì vậy, nếu là dự án farmstay đúng nghĩa, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, phê duyệt."

Nếu vẫn quyết tâm đầu tư farmstay, nhà đầu tư phải chấp nhận đầu tư đường dài. Farmstay đúng nghĩa phải là mô hình nông trại thực thụ kết hợp nghỉ dưỡng, ngoài kinh doanh lưu trú phải canh tác nông nghiệp và thu lợi nhuận từ đó. 

Cuối năm 2021, Công ty Cổ phần Tư vấn & Quản lý đầu tư Làng sinh thái Việt Nam ra đời, với kì vọng tiếp cận mô hình farmstay theo góc nhìn "thuận tự nhiên" và đúng quy hoạch tại từng địa phương. Trước đó, mô hình kinh tế nông nghiệp đã du nhập vào Việt Nam, nhưng thành công không nhiều. Nhược điểm lớn nhất của farmstay là chủ đầu tư hay nhà đầu tư chưa có góc nhìn đúng đắn về pháp lý, kế đến là thiếu khả năng vận hành và chiến lược phát triển bền vững.

Theo báo Đầu tư, Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp

Xem thêm: Bỏ phố về rừng làm farmstay: Cuộc chơi chỉ dành cho các "đại gia" tiền tỷ