Chuyên gia bật mí loại hình bất động sản có cầu vượt cung: Nhà đầu tư nhanh tay có thể sinh lời

Tại các quận trung tâm (CBD) của Hà Nội và Tp.HCM, nơi hầu hết tập đoàn đa quốc gia đặt trụ sở, những tòa nhà cao tầng chen nhau. Dù vậy, những gì đang diễn ra tại thị trường văn phòng Việt Nam lại là một vấn đề đáng lo ngại: Tình trạng thiếu mặt bằng văn phòng chất lượng cao kéo dài.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam cho biết: 35 năm kể từ ngày tờ giấy phép cho dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đầu tiên được cấp cho một dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu năm 1988, ngày nay, Việt Nam có hơn 38.000 dự án FDI. Trên thực tế, Việt Nam là một trong những bài học thành công về thu hút FDI trong khu vực, và dòng vốn nước ngoài đã thúc đẩy lĩnh vực bất động sản văn phòng phát triển mạnh trong vài thập kỷ qua. 

Khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét Việt Nam là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, và Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) đang trở thành một yếu tố quan trọng trong quá trình ra quyết định của họ, sự thiếu vắng các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh như hiện nay có thể càng trầm trọng hơn.

Theo vị này, bất động sản văn phòng Việt Nam từ lâu là phân khúc cầu vượt cung. Khi nguồn cung eo hẹp, lợi thế đàm phán thuộc về chủ nhà. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại Tp.HCM cao gấp hai đến ba lần so với Bangkok, Jakarta và Manila. Trong một thế giới văn phòng hậu đại dịch, khi các mô hình làm việc kết hợp và làm việc từ xa ngày càng phổ biến, những phương thức này chỉ được số ít nhà tuyển dụng áp dụng tại Việt Nam.

Vị chuyên gia này nhận định: "Văn hóa làm việc nơi đây rất khác. Người Việt Nam thích cộng tác trực tiếp, đào tạo tại chỗ và môi trường làm việc gắn kết. Đây là lý do khiến nhu cầu mặt bằng văn phòng vật lý chiếm ưu thế trên thị trường, không chỉ bây giờ mà còn nhiều năm sau nữa".

Dù vậy, ông cho rằng sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng xanh tại Việt Nam không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Nghĩa là, một mặt, khách thuê sẽ tiếp tục chịu áp lực giá. Mặt khác, doanh nghiệp sẽ còn vất vả tìm mặt bằng vừa thỏa tiêu chí bền vững, vừa giúp họ đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng của nhân viên về sức khỏe và an sinh tại nơi làm việc.

Ngoài ra, loại hình bất động sản thương mại cũng cần một luồng sinh khí mới. Hiện tại khách thuê ngày càng chú trọng vào các dự án chất lượng cao, không gian đổi mới sáng tạo và có dịch vụ vận hành tốt nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng các tiêu chí bền vững. 

Ở góc độ thị trường, các động thái như cung cấp những gói ưu đãi mới hoặc thậm chí đưa vào hợp đồng các điều khoản phạt nếu chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu ESG của khách thuê có thể sẽ xuất hiện trong thời gian tới. Thực tế, điều khoản thuê đang dần linh hoạt hơn, chẳng hạn như thêm thời gian hoàn thiện văn phòng, thêm các điều kiện ưu ái nhằm giữ chân khách thuê…

Tại Việt Nam, nguồn cung văn phòng mới ở các thành phố trọng điểm đang tăng dù tốc độ vẫn chậm hơn kỳ vọng. Điều này, theo cách nào đó, giúp duy trì lợi thế cho các chủ đầu tư, nhưng áp lực cạnh tranh cũng đang tăng lên. Công nghệ mới và sự phổ biến của các loại vật liệu xây dựng hiện đại đang góp phần “xanh hóa” những dự án văn phòng hạng A mới. Giờ đây, các đơn vị quản lý văn phòng hướng tới chất lượng dịch vụ để nâng cao trải nghiệm làm việc cho cộng đồng bên trong tòa nhà đó. Mối quan hệ giữa chủ đầu tư – khách thuê văn phòng đã thay đổi.

"Khi xem vận hành bất động sản như một loại hình dịch vụ và đặt con người làm trọng tâm, chúng ta có thể xác định nhu cầu và mong muốn của người trực tiếp sử dụng nhằm thay đổi và áp dụng những phương thức vận hành mới, từ đó đáp ứng tốt hơn những yêu cầu và kỳ vọng của họ. Điều này không chỉ giúp tăng doanh thu, tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất tài sản của chủ đầu tư, mà còn tạo ra giá trị thật về kinh tế, xã hội và môi trường cho cộng đồng nói chung", ông David Jackson nhận định.

Đã qua rồi thời mà việc định giá bất động sản văn phòng chỉ dựa trên các chỉ số về nhu cầu thuê, mức lấp đầy và giá thuê. Văn phòng có thể tạo ra nhiều giá trị hơn cả tài chính cho bên thuê và bên cho thuê, tất cả dựa trên chiến lược phát triển và vận hành. Nếu xác định đúng chiến lược và tối ưu quá trình vận hành, bất động sản văn phòng là khoản đầu tư đem lại nguồn thu nhập hấp dẫn và lợi ích dài hạn.

Theo Nhịp sống thị trường

Xem thêm: Tư duy đầu tư của người giàu: Mua đất làm tài sản tích trữ, hiếm khi bị tác động bởi biến động thị trường