Tất tay vay tiền mua bất động sản, nhà đầu tư kiệt quệ vì nợ nần chồng chất

Anh Đại (Tp.HCM) nhớ lại, hồi năm 2016, nhờ "ăn may sốt đất" mà anh kiếm được khoảng 4 tỷ đồng với công việc môi giới. Thừa thắng xông lên, cuối năm 2017 - đầu năm 2018, anh "chơi lớn" vay khoảng 16 tỷ đồng. Có trong tay 20 tỷ, anh bắt đầu đi gom nhà đất, dự định mua đi bán lại thu lời.

Lúc đó, anh mua vội lô đất ở Gò Vấp vì ham rẻ, dù có một chắn ngay mặt tiền. Lúc mua, chủ đất và phường báo sẽ sớm di dời mộ phần, nào ngờ mãi chẳng thấy đâu. Giá đất các khu lân cận thì tăng, riêng của anh Đại vẫn giậm chân tại chỗ vì có ngôi mộ án ngữ,

Anh còn mua một căn nhà ở TP. Thủ Đức, lúc mua thì không sao, đến mùa mưa thì nước ngập lênh láng, không bán được. Anh còn vài lô đất ở vùng xa, mua xong phải đợi nhiều năm sau mới đến chu kỳ bán chốt lời, chấp nhận trả lãi vay chờ thời.

Năm 2019, thị trường nhà đất cạn sóng, bán chậm, ngay cả trong 2 năm sốt đất sau đó anh cũng không bán được. Khi ấy, nợ gốc lẫn lãi đã lên tới hàng trăm triệu mấy tháng, hết tiền, anh Đại đành cắn răng bán cắt lỗ. Mua vội, bán nhanh để thoát nợ, giờ đây nhà đầu tư này chấp nhận "mất cả chì lẫn chài". Anh than thở: "Hiện còn nợ 10 tỷ đồng, tôi chờ bán nốt căn nhà đang ở để trả sạch. Vì mua đất rẻ không thẩm định kỹ, lại vay quá đà nên tôi trót tạo ra quả bom nợ lớn, có lỗi với gia đình".

Trường hợp như anh Đại không hiếm, vài năm qua thị trường có không ít nhà đầu tư bất động sản tay ngang tham gia. Ông Tân (trú huyện Nhà Bè) từng nhiều lần thu lời nhờ lướt sóng đất nên rất tự tin. Ông kể, hồi sốt đất năm 2016 - 2018, ông tận dụng đòn bẩy tài chính mà buôn đất, thắng đậm có lúc sở hữu cả triệu USD.

Thế nhưng, khi đại dịch COVID-19 ập dến, dân tình kêu có sốt đất nhưng ông Tân chẳng ban được mới. Không thgu lời được, cũng không thể dừng trả lãi vay, nhà đầu tư này tiêu dần quỹ dự phòng để gánh tổng các khoản nợ gốc và lãi lên đến 250 triệu đồng/tháng. Ông Tân than thở: "Giữa năm nay gồng trả lãi không ổn nên tôi đã xả hàng một lô đất thuộc huyện ven khu Nam TP HCM với mức giá giảm 12% so với kỳ vọng để giảm nợ gốc. Nếu siết tín dụng kéo dài và lãi suất tiếp tục tăng, tôi có thể kiệt quệ dòng tiền".

Theo ông Phan Công Chánh, TGĐ Phú Vinh Group, nhiều nhà đầu tư địa ốc dùng đòn bẩy tài chính quá đà đã dẫn đến nợ nần. Đây là công cụ hỗ trợ tốt khi được kiểm soát chặt chẽ, với điều kiện thị trường diễn biến tốt và ổn định. Dù vậy, với kiến thức nông, lại thêm biến động thị trường, đòn bẩy dễ trở thành con dao hai lưỡi.

Ông Chánh phân tích, các thông số tài chính ảnh hưởng đến món vay phải được tính toán thực sự kỹ lưỡng, có thể sử dụng quy tắc "2 lần 50%", có nghĩa là khả năng trả nợ vay không nên vượt quá 50% tổng thu nhập. Cần ít nhất 50% còn lại cho mục đích tiêu dùng và tích lũy. Nếu không cân bằng cả 3 mục đích đầu tư, tiêu dùng và tích lũy, sẽ rất dễ mất cân đối tài chính.

Chẳng hạn, vợ chồng thu nhập chỉ 30 triệu đồng/tháng không nên dành quá 15 triệu/tháng cho việc vay mua nhà đất. Số tiền đi vay không nên vượt quá khả năng trả nợ, phải tính đến mức lãi suất và đệm rủi ro trung bình.

Vị chuyên gia này khuyên, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ vùng đệm rủi ro. Vay tối đa sẽ dễ lâm cảnh "kiệt quệ tài chính" nếu lãi suất tăng hoặc lao động trụ cột bị mất việc, giảm thu nhập,... Thông thường, chỉ nên vay tối đa 50% giá trị bất động sản, và cũng chỉ nên vay ít hơn 50% thu nhập.

Khả năng nắm giữ tài sản cũng rất quan trọng khi đầu tư bất động sản. Dân chuyên sẽ luôn có quỹ dự phòng, là khoản tiền đủ để chi trả khoản vay nếu không may có biến động. Những người có kinh nghiệm sẽ tính toán kỹ khi dùng đòn bẩy tài chính, né được sự cám dỗ ngắn hạn như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc 1-2 năm đầu.

Ông Chánh nói thêm: "Đòn bẩy tài chính chỉ nên là công cụ an toàn giúp đạt mục tiêu khả thi, không nên trở thành gánh nặng nợ nần quá tải. Bởi lẽ, khi thị trường đảo chiều, đây sẽ là quả bom hẹn giờ dẫn đến mất thanh khoản dòng tiền, kiệt quệ và thua lỗ".

Theo Vũ Lê/VnExpress

Xem thêm: Cái kết buồn cho những nhà đầu tư bất động sản ảo mộng thành tỷ phú