Chuyên gia nhận định: Ở thời điểm này, nếu bất động sản còn tăng thì có thể là do thổi giá

Hết thời vốn ít đầu cơ

Năm 2021, Nhân hàng Nhà nước có 3 lần điều chỉnh lãi suất theo hướng giảm để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp phục hồi. Cuối năm 2021, bình quân lãi suất cho vay chỉ khoảng trên dưới 5%/năm, là mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Tận dụng thời cơ này, nhiều người đã vay tiền, tận dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà và đầu tư. Do ảnh hưởng của dịch bệnh, việc kinh doanh đình trệ, dòng tiền đổ vào bất động sản rất nhiều. Đó cũng là lý do khiến thị trường bất động sản liên tục xảy ra tình trạng "sốt đất" cục bộ.

Tuy nhiên, sang đến năm 2022, lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại tăng nhẹ. Đó là do thanh khoản của hệ thống các tổ chức tín dụng không còn dồi dào như năm 2021. Sức ép lạm phát tăng lên khi CPI tháng 6 đã tăng 3,37% so với cùng kỳ năm trước và tăng 3,12% so với cuối năm 2021. Cầu tín dụng cũng tăng cao, kéo theo nhu cầu vốn tăng.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giai đoạn dòng tiền "dễ" đã đi qua. Thay vào đó, đây là giai đoạn chờ cơ hội đầu tư vững chắc. Chủ tịch VARS, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, trước kia dòng tiền "dễ" chủ yếu phân bố vào bất động sản đầu cơ. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp không được chú trọng, thiếu nguồn cung trong khi nhu cầu cao.

Dòng tiền đổ mạnh vào phân khúc đất nền, vốn có tính đầu cơ cao. Giao dịch đất nền đến từ "hàng lậu" kiểu tự  phân lô, tách thửa, bán trái phép cao ngất ngưởng. Thực trạng này không tốt cho cơ cấu sản phẩm, cho phát triển kinh tế địa phương, cũng như sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Vị chuyên gia này cho hay: "Hầu hết doanh nghiệp thành viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phản ánh là họ khó tiếp cận được nguồn vốn trong giai đoạn vừa rồi. Đây là vấn đề bất cập, không mang tính ổn định, bền vững cho thị trường. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, lạm phát đang phủ bóng lên nền kinh tế, khiến dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản trên thị trường bất động sản giảm rõ rệt. Chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin khiến giao dịch chững lại".

Người mua thực sẽ quyết định giá

Đánh giá về giá nhà hiện nay, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực VARS cho biết, hiện mức giá của các căn hộ đang ở mức quá cao. Từ nay đến cuối năm 2022, mức giá này sẽ được điều chỉnh bởi nhu cầu thực.

Trong 2 năm 2020 - 2021, quả thực thị trường xuất hiện vài cơn "sốt đất", nhất là ở các khu vực sôi động như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên. Có những lô đất nền ngay sau khi đấu giá đã tăng lên 30 - 50% giá trị. Tuy nhiên, vài tháng gần đây, hiện tượng này đã không còn. Thứ nhất là do nhà nước đẩy khung giá đất về với đúng giá trị thực, thứ hai là chính sách siết tín dụng bất động sản. Theo ông Thanh, hiện chuyện các căn hộ vùng ven có giá 50-60 triệu/m2 đã không còn.

Đó là vì các nhà đầu tư hiện tại đang rất thận trọng, nhất là những người có nhuc ầu thực. Những người này sẽ quyết định giá thực thị trường tới đây. Ông nhận định: "Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô".

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện đang có nguy cơ lạm phát, do đó thị trường bất động sản chịu nhiều tác động tích cực hơn tiêu cực. Lạm phát tăng, các nước buộc phải can thiệp bằng cách tăng lãi suất. Kéo theo đó, nghĩa vụ trả nợ tăng theo, tỷ giá cũng tăng theo, đồng tiền nội tệ của các nước mất giá,... Khi giá tăng, người dân sẽ bớt ăn tiêu, thậm chí bỏ ý định đầu tư.

Vị chuyên gia này nhận định: "Ở thời điểm này, nếu như bất động sản còn tăng ở một nơi nào đó thì đó chỉ có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản lên như hai năm qua đã không còn nữa. Trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư,… Chưa kể Chính phủ và các địa phương cũng đang có động thái, chính sách điều tiết giúp cho thị trường trở về giá trị thật".

Theo Minh Tâm/Nhịp sống kinh tế

Xem thêm: Chuyên gia chỉ ra 3 yếu điểm khi mua bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư F0 không nên nóng vội